Faillissementen, een lange, koude winter en slechte verkoop: veel langlopende nieuwbouwprojecten zijn nog steeds niet klaar. Wat betekent dat voor de kopers?

Je hebt een schitterend Vinex-woning in aanbouw gekocht. Nog een paar maandjes wachten (de oplevering is eind 2009, zei de makelaar) en je kunt er in.

Niet dus. Een inzakkende markt, vele faillissementen en een strenge winter later is het huis nog steeds niet af. Wat zijn dan je mogelijkheden als koper, en heb je recht op schadevergoeding?

Het slechte nieuws voor kopers is dat wanneer de makelaar je heeft verteld dat het nieuwbouwproject aan het einde van dit jaar klaar is, die belofte eigenlijk niets waard is. De eindtijd is een indicatie, en helaas niet iets waar je een verkopende partij op kunt vastpinnen. Er komt in je uiteindelijke koopcontract wel een termijn te staan waarbinnen een woning klaar moet zijn. Dit wordt aangegeven in zogenaamde ‘werkbare dagen’. En die kunnen dus flink afwijken van de indicatie.

Groot verschil
‘Er zijn twee soorten vertraging’, legt Manon van Essen van Vereniging Eigen Huis (VEH) uit. ‘Vertraging tijdens de bouw van het pand, waardoor de opleverprognose wordt bijgesteld, en vertraging terwijl de opleveringsdatum- en tijd al bekend zijn. Tussen die twee is een groot verschil. Het eerste is dat de prognose, op basis waarvan je het huis gekocht hebt, wordt aangepast. De vastgestelde werkbare dagen die in je aanneemovereenkomst staan, worden vaak erg ruim genomen. Bovendien telt een jaar meestal maar 180 werkbare dagen. Als een appartement dus een bouwtijd van 360 werkbare dagen heeft, denkt de koper vaak: dat is iets meer dan een jaar, maar in feite mag de aannemer daar dus wel twee jaar over doen. Ook het moment waarop de aannemer begint met tellen is iets om in de gaten te houden: bij een appartement start dat wanneer er met de bouw wordt begonnen, bij een eengezinswoning geldt de datum dat de vloer van de begane grond klaar is. Als het aantal dagen wordt overschreden, dan zijn er boetes voor de bouwer. In het tweede geval, als de opleverdatum al formeel aan de kopers is aangezegd, dus met datum én tijd, maar niet wordt gehaald, dan heeft de koper recht op een schadevergoeding.’

Opschortende voorwaarden
Maar dat geldt als de bouw al begonnen is. Voordat de bouw start, is er vaak sprake van opschortende voorwaarden. Hoewel de koper al gebonden is, krijgt de bouwer hiermee nog een mogelijkheid om het project uit te stellen of helemaal af te blazen als niet aan deze voorwaarden wordt voldaan. Denk bijvoorbeeld aan een percentage van het project dat verkocht moet zijn of het onherroepelijk worden van de bouwvergunning. Van Essen: ‘Als de tijd van de opschortende voorwaarden is afgelopen, en de voorwaarden zijn nog niet vervuld, dan is ook de overeenkomst tussen de verkoper en koper verlopen. Soms wordt dan wel verlenging afgesproken, Maar dat betekent meestal wel een latere oplevering. Hoewel de bouwer het project het liefst zo snel mogelijk afbouwt, kunnen er nogal wat kinken in de kabel komen. En heb je dan al je eigen huis verkocht, dan zit je als koper met de gebakken peren. Ook betaal je over de uitstelperiode gewoon bouwrente door. maar daar zit een onderhandelpunt: in deze markt zien bouwers de kopers liever niet afhaken, dus tegenwoordig is het zeker de moeite waard om over deze uitstelrente bij de verlenging van de opschortende voorwaarden te onderhandelen.’

Het is al met al vooral belangrijk om goed te communiceren met de aannemer, adviseert Van Essen: ‘Aan die communicatie mankeert vaak veel, en dat kan leiden tot frustratie en irritatie. Zorg dat je goed op de hoogte wordt gehouden en reële prognoses krijgt.’

Failliet
Nog een zeer dringend advies van de Vereniging Eigen Huis voor kopers die nu een nieuwbouwhuis kopen: koop een project dat onder een garantiefonds valt, zoals Woningborg, SWK of Stiwoga. ‘Daarmee ben je beschermd als een aannemer failliet gaat of er na de overdracht gebreken blijken te zijn. Zekerheid die je hard nodig hebt, in deze tijd.'